Explicamos todo lo que debes saber sobre los contratos de arras: qué son, para qué sirven, qué tipos existen y cuál es el porcentaje ideal a incluir en el contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras o simplemente arras, se puede definir genéricamente como aquel acuerdo privado celebrado entre dos partes en virtud del cual se hace entrega de una suma de dinero u otro bien fungible con el fin de garantizar la obligación de entrega del objeto.

Así, la importancia de las arras radica en su configuración como precontrato en el que quedará reflejado el compromiso de los contratantes y las condiciones en las que se efectuará la futura transmisión resultando usual que se estipulen de manera previa al contrato de compraventa.

En base a ello podemos extraer las siguientes conclusiones sobre su utilidad y obligaciones para las partes contratantes:

  • La reserva por parte del comprador del derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio final.
  • Por parte del vendedor se dará el compromiso de entrega del bien al comprador en las condiciones pactadas.

La principal problemática de las arras surge de la carencia de una regulación legal específica en nuestro ordenamiento jurídico limitándose su previsión a lo dispuesto en el Código Civil (CC) y a alguna pincelada contenida en el Código de Comercio (CCom) lo que ha generado la necesidad de determinar qué tipos de arras son admisibles en nuestro Derecho.

¿Qué tipos de contratos de arras existen?

Ante la imposibilidad de ofrecer un concepto unitario sobre las arras, el Tribunal Supremo y la doctrina han admitido diferentes modalidades: las arras penitenciales, las confirmatorias y las penales. Las explicamos más ampliamente a continuación:

Las arras penitenciales

Son las reguladas en el artículo 1.454 del CC y tienen como función la de otorgar la posibilidad a los contratantes de desistir libremente del cumplimiento de un contrato sin necesidad de causa justificativa alguna, siendo lo entregado en concepto de arras penitenciales el precio del lícito desistimiento.

De tal modo, este tipo de arras permitirá a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador del precio dado o la restitución doblada para el vendedor.

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Como particularidad, sólo serán aplicables cuando se haga referencia literal del artículo 1.454 del CC y mención expresa de sus consecuencias.

Las arras confirmatorias

Contenidas en el artículo 343 del CCom, su objetivo principal es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa y probar la celebración del contrato principal al que se refieren reforzando el vínculo jurídico entre las partes.

Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total y se distinguen de las penitenciales en que no permiten a las partes desistir del contrato principal.

En caso de que se produzca un incumplimiento, la parte perjudicada podrá acogerse al régimen del artículo 1.124 del CC y exigir el cumplimiento del contrato principal o su resolución, en ambos casos con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, si es oportuna. También se podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento cuando éste resultare imposible.

Las arras penales

Respecto de esta modalidad de arras no existe regulación legal a excepción de la que hace el artículo 83 del CCom siendo la jurisprudencia referente a la misma muy escasa.

Las arras penales cumplen una función de garantía, posicionándose en una situación intermedia entre las arras confirmatorias y las penitenciales. Se establecerá por tanto la cantidad que perderá el comprador en caso de que la compraventa no se lleve a cabo por una cuestión de incumplimiento de obligaciones.

En tal caso, la doctrina entiende que cabe configurar las arras penales como:

  • Arras penales sustitutivas: operan como una liquidación de los daños y perjuicios sufridos fijada previamente, y como una indemnización convencional sustitutiva de la que correspondería legalmente, limitando por tanto el resarcimiento exigible al importe de las arras.
  • Arras penales cumulativas: permiten pedir el cumplimiento forzoso del contrato principal o la indemnización íntegra de daños y perjuicios generados. Debe pactarse de forma expresa.

 

¿Qué porcentaje se entrega en un contrato de arras?

Lo habitual es que el comprador entregue un 10% del valor del inmueble, bien o servicio en concepto de arras, si bien resultará conveniente reducir el porcentaje (al 5% por ej.) cuando el valor del bien sea alto o el periodo que vaya a transcurrir entre la formalización de las arras y la firma del contrato de compraventa en Notaría sea corto, en caso contrario se podrá elevar el porcentaje en muestra de un compromiso firme.

Tal y cómo hemos expuesto estamos ante un pacto completamente libre por lo que las cantidades pueden variar según lo acuerden las partes.

A la hora de fijar la cantidad, las circunstancias concretas de la operación y el nivel de confianza entre las partes será un punto clave.

En MP&A somos expertos en derecho de contratos y derecho inmobiliario y te aconsejamos contactar con un abogado para obtener un asesoramiento previo en este asunto.

 

 

Marina Cañadas Frutos

Graduada en Derecho

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