El Supremo, en recientes sentencias, da luz verde a que las comunidades de vecinos puedan prohibir los pisos turísticos en sus edificios, impidiendo ejercer en las viviendas de un edificio “actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial”.
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en Sentencia de 29 de noviembre de 2023, que confirma la Sentencia de 27 de noviembre del mismo año, considera que la actividad de alquiler vacacional constituye una actividad comercial y confirma la posibilidad de prohibición de ‘apartamentos turísticos’ en comunidades cuyos estatutos incluyan cláusulas expresas al efecto.
Así, se afirma: “Lo señalado permite (…) concluir que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria, pues es una actividad económica, equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos, caracterizadas todas ellas por ser usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial”.
Para la adopción de dicho criterio ha procedido nuestro Alto Tribunal a puntualizar las diferencias de este tipo de arrendamientos con aquellos tendentes a poner a disposición del usuario un inmueble para destinarlo al fin de vivienda habitual, aun y pese a que ambos contienen un claro componente económico.
Siendo así, y a efectos de su clara diferenciación, se hace preciso recordar el contenido del art. 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya letra e) establece claramente que quedarán excluidos de la aplicación de dicha norma “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”.
En efecto, y como en ambos pronunciamientos establece la Sala, son numerosos los requisitos y condiciones que, para la obtención de la licencia de alquiler turístico, impondrían las distintas regulaciones sectoriales en España, quedando así estos arrendamientos diferenciados de aquellos destinados al arrendamiento de vivienda habitual por cuanto que, en el caso de un alquiler turístico, se asumen deberes inherentes a su comercialización que determinan la prestación de dicho servicio intramuros; esto es, en la propia vivienda arrendada.
En concreto, la Sentencia de 27 de noviembre de 2023, el Alto Tribunal español puntualiza que “este elenco de obligaciones, que implica la prestación de una serie de servicios y asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de los pisos de uso turístico, determinan que la actividad de la empresa explotadora no se desarrolle extramuros de los inmuebles litigiosos, sino que también en su interior, por lo que, si bien están destinados a la residencia de los usuarios, en ellos también se lleva a cabo una actividad empresarial publicitada en el mercado turístico”.
A modo de síntesis, por tanto, y aun y sin entrar a conocer sobre la interpretación y aplicación del art. 17.12 LPH, o la validez de las propias cláusulas estatutarias, en las sentencias anteriormente mencionadas el Alto Tribunal determina que el arrendamiento de vivienda para uso turístico es una actividad económica susceptible de ser prohibido por los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.
