Analizamos la singular problemática que se origina al deudor de un crédito hipotecario cuando la entidad bancaria con la que suscribió el crédito hipotecario tituliza dicho crédito y lo cede a un tercero, en nuestro supuesto, a un fondo de inversión.
En primer lugar, debemos especificar que la titulización de préstamos o créditos hipotecarios consiste en la emisión de participaciones hipotecarias para hacer “participar” a terceros, en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias. Por tanto, el crédito se divide en participaciones que son asumidas por terceros.
En el supuesto de hecho que vamos a comentar a continuación, que ha sido estudiado por el Tribunal Supremo en Sentencia de fecha 20 de octubre de 2021, unifica jurisprudencia de las Audiencias Provinciales que eran contradictorias, y parte de los siguientes datos fácticos:
- En fecha 15 de noviembre de 2007 Caixa d´Estalvis de Catalunya (actualmente BBVA) concede un crédito hipotecario por importe de 40.000 euros.
- Las cuotas del crédito dejaron de abonarse el día 13 de abril de 2013 por la deudora y obligada al pago.
- El Banco titulizó dicho crédito hipotecario el 15 de abril de 2015, mediante la emisión de participaciones hipotecarias, siendo asumidas todas ellas por un fondo de inversión (“Fondo de Titulización de Activos 2015”).
- La entidad “BBVA” interpuso demanda de juicio ordinario en abril de 2017 contra la deudora, solicitando que se declarase el vencimiento total de la obligación derivado del incumplimiento del contrato, se condenase a la obligada al pago de las cantidades debidas por principal, intereses ordinarios y moratorios; y se ordenara la realización del derecho de hipoteca, procediéndose a la pública subasta del inmueble hipotecado.
- La demandada se opuso a la demanda alegando que la entidad “BBVA” no era titular del crédito y que carecía de legitimación activa para demandarla, en base a que el crédito hipotecario había sido titulizado y cedido a un fondo (FTA 2015), que sería el acreedor legitimado para efectuar la reclamación.
En esta interesante Sentencia, en la que incluso nuestro Alto Tribunal lleva a calificar el objeto de la litis como “esquema negocial complejo”, el Supremo considera que la controversia se dilucida a través del sistema de acciones que prevé el artículo 15 de la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario (LMH), y se desarrolla más ampliamente en los artículos 30 y 31 del Reglamento de regulación del Mercado Hipotecario (RMH), de forma tal que:
- Si el deudor hipotecario no paga al banco (emisor), éste como acreedor hipotecario que sigue siendo, tiene acción contra dicho deudor.
- Si el banco (emisor) no paga al titular de la participación lo que éste tiene derecho a percibir, el titular de la participación tiene acción personal contra el banco (emisor), que puede ejercitar en vía ejecutiva, y el banco solo podrá oponer que el impago, a su vez, se debe a que el deudor hipotecario no le ha pagado.
Abundando en lo anterior, se afirma que la entidad financiera emisora (banco) sigue siendo titular registral del crédito hipotecario (art. 38 LH) y conforme el art. 130 LH, el título ejecutivo es la escritura de préstamo hipotecario, en los términos que se haya inscrito, ello sin perjuicio de la inscripción mediante nota marginal de la escritura de emisión de participaciones hipotecarias.
El Tribunal Supremo como colofón de lo anterior, concluye en el fundamento de derecho tercero de la Sentencia lo siguiente:
“14.- De lo expuesto se desprende que el banco que concedió el préstamo o crédito hipotecario que ha sido titulizado mediante la emisión de participaciones hipotecarias tiene plena legitimación para promover el proceso judicial destinado al cobro de las cantidades adeudadas por el deudor hipotecario cuando este ha incumplido su obligación de pago, ya sea mediante un procedimiento de ejecución hipotecaria, que será lo habitual, ya sea mediante otro procedimiento judicial que sea procedente, como es el caso del juicio declarativo ordinario.
15.- No se trata de una legitimación extraordinaria, sino de la legitimación derivada de la posición jurídica que el emisor tiene en la relación negocial sui generis derivada de la emisión de participaciones hipotecarias sobre un préstamo o crédito hipotecario preexistente que concertó con el deudor hipotecario, en el que sigue conservando la cualidad de acreedor hipotecario y una obligación de custodia, administración y de realizar cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo.
16.- A ello no obsta que el titular de la participación pueda estar también legitimado si no recibe los pagos a que tiene derecho con base en la participación debido, a su vez, al impago del deudor hipotecario, legitimación que puede ser conjunta con el emisor si este promueve el procedimiento, o «por subrogación» si el emisor no promueve el proceso o, promovido por el emisor, queda paralizado, pues también ostenta una titularidad de la relación jurídica litigiosa, aunque sea de una naturaleza diferente a la que ostenta el emisor y solo por la cuota del crédito que corresponda a su porcentaje de participación en el mismo.”
Por consiguiente, ello nos aboca a afirmar sin ningún tipo de ambages que, el deudor deberá seguir abonando las cuotas del crédito a la entidad financiera con la que contrató el crédito o préstamo hipotecario sin que pueda invocar una falta de legitimación activa, so pena de verse abocado a una situación judicial complicada, bien ante una ejecución hipotecaria, o en su caso, ante un procedimiento declarativo ordinario.
