Las Retenciones en el Contrato de Obra.

En este post vamos a tratar algunos aspectos básicos de las “Retenciones” que se pactan en los contratos de ejecución de obras, y que, con independencia de que las mismas resultan de un pacto habitual en este tipo de contratos, vienen a dar una solución a la regulación que se establece en el artículo 6.2.d) de la Ley de Ordenación de la Edificación, Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LOE), en el que se establece la necesidad de proceder a la subsanación de los defectos observados respecto de todos los trabajos que constituyen la ejecución de la Obra, para lo cual habrá que fijar un plazo en el que deben quedar subsanados, desde la fecha de la firma del Acta de Recepción sin Reservas o desde la subsanación completa de todos y cada uno de los desperfectos puestos de manifiesto en el Acta de Recepción con Reservas. De esta forma las retenciones operan a modo de garantía de sa obligación de subsanación.

A partir de ese momento es cuando comenzarán los plazos de responsabilidad y el de garantía de UN AÑO para los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras determinados, conforme a lo previsto en los artículos 17 y 19 de la LOE.

A los anteriores efectos, en primer lugar, debemos dejar claro cuál es el concepto jurídico del  contrato de arrendamiento de obra con suministro de materiales, que está regulado en los artículos 1544 y concordantes del Código Civil (CC), de forma tal que el mismo puede ser definido como aquél por el que el profesional, empresario o contratista, ponga sólo su trabajo o suministre también el material, promete el resultado del trabajo (obra) y su buena ejecución técnica, de acuerdo con las pautas marcadas en el contrato, y, en su defecto, conforme a su «lex artis» y a las reglas de la buena fe (art. 1258  CC), a cambio de un precio cierto, que ha de satisfacer la otra parte contratante (el comitente o dueño de la obra). 

En segundo lugar, debemos recordar que, al finalizar la ejecución de las obras, hay que suscribir un “acta de recepción de obra”, que podrá ser “con reservas” o “sin reservas”, dependiendo si existen desperfectos o no, así como que será necesario suscribir un posterior Acta de Subsanación.

Es reiterada la jurisprudencia que viene a establecer que al ser recepcionada la obra con reservas no se puede solicitar la devolución de las retenciones hasta que se subsanen todas las deficiencias. En este sentido, se pronuncia la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 17.ª, en la Sentencia núm. 338/2013, de fecha 10 de julio de 2013, en la que se declara que la obra fue recepcionada con reservas, por lo que no se puede solicitar la devolución de las retenciones hasta que se subsanen las deficiencias, recogiéndose lo siguiente:

“TERCERO.- De ello se sigue que la exigibilidad del crédito por retenciones que reclama la actora depende, por un lado, de que se haya producido la recepción definitiva de la obra, ya de modo expreso, ya tácitamente, y que en consecuencia hayan comenzado a correr los plazos de garantía; por otro lado, incluso de estimarse recibida la obra, se requiere que durante el plazo de garantía no hayan aparecido deficiencias o, de haberse presentado, las mismas hayan sido subsanadas por el instalador pues, de otro modo, la promotora estaría legitimada, conforme hemos señalado, para aplicar dichas retenciones al pago de las reparaciones pertinentes.…”.

En este orden de cosas, vemos como se convierte en un elemento importante e, incluso, determinante, conocer cuál es el “dies a quo” del plazo de garantía de 1 año, conforme a lo establecido en el art. 17.1 de la LOE y a la doctrina jurisprudencial en la materia,  es  “el de la fecha de recepción de la obra, sin reservas o la fecha de subsanación de éstas”.