Analizamos si la responsabilidad por unas filtraciones de agua en un local arrendado es del propietario o del arrendatario.
El supuesto de hecho que vamos a examinar a continuación analiza la posible responsabilidad del propietario de un local por los daños ocasionados en otro inmueble como consecuencia de la filtración derivada de la rotura del tubo flexible del lavamanos que se produjo en el transcurso de una noche en el local arrendado. En el procedimiento judicial la acción se dirigió por la aseguradora contra la propietaria del inmueble, así como contra la arrendataria.
La Sentencia del Tribunal Supremo que se encargó de examinar esta cuestión, declaró en primer lugar como hecho determinante, que nadie avisó a la propiedad de la existencia de una posible rotura por fuga, ni de la necesidad de reparaciones. También constata que los arrendatarios tampoco eran conscientes de la necesidad de reparaciones, por lo que lógicamente no efectuaron ningún tipo de aviso a la propiedad.
De la doctrina jurisprudencial derivada de las Sentencias de Tribunal Supremo núm. 807/2003, de 22 de julio, núm. 859/2000, de fecha 29 de septiembre y de las invocadas por los recurrentes en los motivos de casación, se infiere que no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del Código Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación.
Asimismo, con carácter general, la jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del contenido del artículo 1.910 Código Civil (“El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”). Así la jurisprudencia ha extendido el significado del término «cosas» para abarcar las filtraciones de agua o de fluidos, en general, provenientes de un edificio, local o piso contiguo y que causan daños en inmuebles colindantes o próximos (SSTS de 12 de abril de 1984, de 16 de octubre de 1989 y de 26 de junio de 1993).
Abundando en lo anterior, la doctrina jurisprudencial se manifestó de manera ilustrativa, en la STS de 12 de abril de 1984, recaída en un supuesto de filtraciones de agua e inundación causados en un local de negocio. Consideraba esta Sentencia que las expresiones «se arrojasen o cayesen» no constituyen numerus clausus, razón por la cual pueden ser objeto de interpretación extensiva, que hemos de adaptar a la realidad social en que han de interpretarse las normas conforme al art. 3.1 CC, incluyéndose supuestos asimilables que, originados dentro del límite ambiental en él determinado, puedan causar daño o perjuicio tanto a otros convecinos, copropietarios, etc., por aplicación y observancia del principio de salvaguarda de las relaciones de vecindad, como son estos supuestos de filtraciones de agua, inmisiones gaseosas e incluso en los casos de filtraciones de aguas residuales.
Por su parte, y en cuanto a las personas obligadas a indemnizar, el artículo 1.910 del Código Civil, declara taxativamente que el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojasen o cayeren.
En íntima conexión con lo anterior, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de abril de 2021, que es objeto de estudio este post, dictada en Pleno, declara lo siguiente:
“Cuando se trata de un inmueble de uso no residencial, sedes de empresas, locales comerciales, inmuebles en los que se ejercen profesiones liberales, etc., y existen relaciones de subordinación, el «cabeza de familia» será el titular de dicho negocio o empresa, con independencia de su condición de persona física o jurídica. La exigencia de que el cabeza de familia «habite» el edificio se interpreta de una forma amplia. En efecto, el término habitar se entiende referido a cualquier tipo de uso, residencial o no, del que sea susceptible, desde una perspectiva material, el edificio o construcción de que se trate. Además, la jurisprudencia considera que la casa es habitada por el que posee el título para usar y disfrutar la «casa» en cuestión aun cuando todavía no la utilice, como acontece en el caso de edificios en construcción.”
En consecuencia, el Tribunal Supremo considera esencial para fijar la responsabilidad por daños en caso de filtraciones determinar quien es el “cabeza de familia” que habite el inmueble, y por consiguiente, exonera de responsabilidad a la propietaria del inmueble (local) sobre la base de dos elementos: ya que, en primer lugar, en aquél momento no habitaba el inmueble, y, en segundo lugar, en base a que no fue advertida por la arrendataria de la necesidad de mantenimiento del inmueble, ni tampoco de la necesidad de reparaciones conforme previene el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
