En este episodio de El juego del alquiler examinamos diferentes aspectos de la duración y prórroga de un contrato de arrendamiento.
Habida cuenta del éxito y popularidad de nuestro último episodio de esta blogserie, hemos decidido trabajar en el siguiente episodio lo antes posible. Este segundo post está dedicado al aspecto sobre el cual más nos habéis preguntado: duración y prórrogas del contrato de alquiler.
En primer lugar, es necesario precisar que la respuesta a esta cuestión varía dependiendo del tipo de contrato ante el cual nos encontremos. Por ello, este post estará dividido en tres fragmentos.
Si el contrato de alquiler es de vivienda habitual
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. No obstante, si la duración del alquiler fuera inferior a cinco (5) años, o inferior a siete (7) años (dependiendo si el arrendador fuese persona física o jurídica, respectivamente), llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase dichas duraciones.
Por consiguiente, si se ha alquilado una vivienda habitual por un plazo de 2 años, una vez que ese período llegue a su fin, el arrendamiento se extenderá automáticamente año por año hasta llegar al plazo mínimo antes señalado, salvo que el arrendatario notifique al arrendador como mínimo con 30 días a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas de su voluntad de no renovarlo.
A este respecto, como ya indicamos en el capítulo anterior, y si bien hoy en día tenemos acceso a aplicaciones de mensajería instantánea como por ejemplo Whatsapp, que son muy convenientes en nuestro uso diario, recomendamos hacer este tipo de notificaciones a través de burofax con acuse de recibo, así como mediante mensaje y/o llamada telefónica. De esta forma, si surgiesen disputas a raíz del plazo del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el inquilino siempre podrá probar fehacientemente ante un tribunal haber realizado la comunicación que obliga la Ley.
El arrendador puede recuperar la vivienda pasado el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, cuando se notifique con 2 meses de antelación. Y una vez pasado el primer año de duración del contrato, por la necesidad de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Es de interés reseñar que el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que un inquilino puede desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. No obstante, es importante tener en cuenta que la Ley habilita que el contrato establezca una cláusula penal, conforme a la cual, para el caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
En caso de que no exista un plazo o término acordado en el contrato, la Ley presume que el contrato de arrendamiento tiene una duración de un año, todo ello sin perjuicio de las prórrogas obligatorias antes expuestas.
Por último, con respecto al alquiler de vivienda habitual, es importante mencionar que los plazos y prórrogas varían dependiendo de cuándo haya sido firmado el contrato. En este post, se han explicado los aplicables a los contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019.
Si el contrato de alquiler es de un apartamento turístico
Por otra parte, los arrendamientos de apartamentos turísticos en Andalucía no podrán exceder de dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria, con base en lo establecido en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
Si el contrato de alquiler es de temporada o no destinado a vivienda
Por último, en caso de arrendamientos diferentes a los expuestos, como aquellos contratos de temporada o de uso distinto a la vivienda, no hay un plazo mínimo o máximo, por lo que el contrato finalizaría cuando llegase la fecha pactada en el contrato.
Esperamos que esta entrada de blog haya podido resolver algunas de las dudas que podríais tener con respecto a la duración de un contrato de alquiler y sus posibles prórrogas. En próximos episodios trataremos otros aspectos de las relaciones contractuales y extracontractuales entre inquilino y arrendador. En caso de necesitar una asistencia legal en profundidad y adaptada a tu caso concreto recordamos que en Méndez Padilla Abogados & Asociados somos abogados expertos en arrendamientos urbanos y te podemos asesorar en cualquier problema que puedas tener en materia de alquiler contactando a través de Whastapp, teléfono o email.
