Analizamos los efectos que produce la incorporación de anexos a los contratos de arrendamiento urbano según el Tribunal Supremo.
En primer lugar, debemos detenernos, en contextualizar qué es un anexo a un contrato de arrendamiento. Un anexo es un documento escrito, y firmado por ambas partes, que modifica y complementa un contrato anteriormente firmado entre las mismas.
Vamos a basar nuestro análisis sobre los efectos que introduce un anexo en la Sentencia 190/2021 dictada por el Tribunal Supremo sobre la interpretación del artículo 1.204 de nuestro Código Civil.
Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles”.
Nos encontramos ante un pronunciamiento de sumo interés que viene a unificar un asunto que tradicionalmente ha generado un intenso debate jurisprudencial sobre si los efectos de la novación en los contratos de arrendamientos son extintivos o modificativos y en consecuencia el tratamiento que se debe otorgar a la práctica más que habitual de incorporar anexos a los mismos.
El asunto analizado tiene sus antecedentes en un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito el 2 de junio de 1975 al cual las partes incorporan en 2001 un anexo en el que se modifican entre otros elementos, el objeto y la renta; el arrendatario pasó de arrendar el local referido a arrendar una vivienda ubicada en el mismo edificio por importe diferente.
Posteriormente una empresa adquirió el edificio al que pertenecía la citada vivienda subrogándose en la posición de la arrendadora e interpuso una demanda de desahucio contra el arrendatario ya que estimaba que dicho contrato debía considerarse extinguido porque a pesar del anexo suscrito no resultaba de aplicación el régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU).
Tras fallos contradictorios en las diferentes instancias se recurre en casación ante el Tribunal Supremo que resolvió en el siguiente sentido:
“aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato, ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos”.
Así según el Supremo, se puede calificar el anexo suscrito en 2001 como de “una novación meramente MODIFICATIVA del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975”. De tal forma debemos interpretar lo siguiente:
- El anexo no se considera un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.
- Y a criterio del Alto Tribunal, aunque hay que estar a lo pactado en el contrato, en materia de arrendamientos urbanos el arrendatario goza de una especial protección que ha de tenerse en cuenta a la hora de interpretar si los efectos de la novación son meramente modificativos o extintivos.
Debemos apuntar que el contrato de arrendamiento analizado se rige por la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 por lo que aconsejamos contactar con abogados expertos en Derecho Inmobiliario para el estudio individualizado de cada contrato de arrendamiento y obtener la solución más favorable al caso concreto.
