En este episodio de El juego del alquiler examinamos las vicisitudes legales de la falta de pago de la renta arrendaticia.
No son pocas las consultas que nos han llegado a raíz de la publicación de nuestra serie de posts El juego del alquiler, la mayoría referidas a las posibilidades que tienen los arrendadores ante una ruptura en la formalidad de pago de la renta del alquiler por parte del arrendatario. Es por ello por lo que dedicaremos este tercer capítulo a los efectos que tiene la falta de pago de la renta en la relación arrendaticia.
La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 27.2 a) dispone que el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento ante la falta de pago de la renta. En caso que el arrendador decidiese tomar acciones legales al respecto, primero ha de decidir si quiere resolver el contrato, recuperando la vivienda para suscribir un nuevo contrato de arrendamiento o si permitiría que el mismo quedase vigente si el arrendatario se pusiese al día.
En el primer caso, para resolver el contrato de arrendamiento se ha de remitir un requerimiento a través de un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda. A este respecto, como indicamos en todos los episodios de esta serie, y si bien hoy en día tenemos acceso a aplicaciones de mensajería instantánea como por ejemplo Whatsapp, que son muy convenientes en nuestro uso diario, recomendamos hacer este tipo de notificaciones a través de burofax con acuse de recibo.
Una vez transcurridos los treinta días sin que se haya abonado las cantidades debidas, el arrendatario no podrá evitar el desahucio abonando las rentas atrasadas (lo que se conoce como enervación del desahucio) cuando se presente la demanda de desahucio por falta de pago, limitando su capacidad de oposición a negar el adeudo de las cantidades, o la compensación de créditos entre otras causas de oposición.
En el segundo de los casos, para que el inquilino pudiera permanecer si abona la deuda se puede presentar directamente demanda de desahucio por falta de pago, tras lo cual el Juzgado otorgará al inquilino un plazo de 10 días desde la recepción del requerimiento que emitirá a fin de pagar o consignar las cantidades que adeude, lo cual provocaría que el contrato continúe vigente. La enervación del desahucio sólo podrá ejercitarse una única vez a lo largo del arrendamiento, por lo que de existir una segunda ocasión en la que el inquilino dejase de pagar, no podrá evitar el desahucio pagando las cantidades que adeude.
Aún así, siempre recomendamos igualmente agotar la vía extrajudicial en primer lugar, mandando un requerimiento de pago al inquilino antes de la presentación de la demanda a fin de que proceda al pago de las cantidades debidas antes de acudir a un procedimiento, sin perjuicio de los acuerdos que los que se puedan llegar tras la interposición del procedimiento judicial.
En ambos casos, si el arrendatario no desaloja la finca voluntariamente ni se opone la demanda en tiempo y forma, el Decreto de admisión a trámite ya tendrá prevista una fecha para el lanzamiento de la parte arrendataria.
Y en el caso de oposición por parte del demandado, el Decreto de admisión a trámite también preverá fecha para la celebración del Juicio, a fin de resolver la controversia y dictar Sentencia por la que se estimará o desestimará la acción de desahucio por falta de pago.
Esperamos que esta entrada de blog haya podido resolver algunas de las dudas que podríais tener con respecto a la falta de pago de la renta del alquiler. En próximos episodios trataremos otros aspectos de las relaciones contractuales y extracontractuales entre inquilino y arrendador. No obstante, si precisas una asistencia legal en profundidad y adaptada a tu caso concreto recordamos que en Méndez Padilla Abogados & Asociados somos abogados expertos en arrendamientos urbanos y te podemos asesorar en cualquier problema que puedas tener en materia de alquiler contactando a través de Whatsapp, teléfono o email.
