La supresión del artículo 28 de la Ley Hipotecaria supondrá una inyección de agilidad para los procesos de compraventa de casas heredadas por herederos no directos.

Ya se anunció en la Ley 8/2021 publicada en el BOE de 2 de junio  entre las medidas incluidas en la reforma de la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica y ha sido ahora, el 3 de septiembre, cuando se ha hecho efectiva la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria (LH) el cual establecía lo siguiente:

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.

Como curiosidad, señalamos que el artículo 28 ha sido comúnmente conocido como Ley de Cuba, ya que su aprobación en 1946 estuvo especialmente pensada para que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo suficiente para regresar a España y reclamar su herencia. En él se establecía que las inscripciones de fincas o de derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirían efecto para terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante exceptuándose de manera expresa las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos (padres o hijos y cónyuges).

En definitiva, se debía esperar un plazo de dos años hasta otorgar la plena titularidad de los inmuebles a los herederos no directos, como pueden ser sobrinos o hermanos, por si apareciera algún heredero más cercano, o incluso ante un posible comprador si se hubiera decidido vender el bien.

Es precisamente en la compraventa donde se generaba la mayor problemática pues la inscripción del inmueble afectado en el Registro de la Propiedad estaba sujeta a una anotación preventiva en la que quedaba reflejada la aplicación de la cláusula que protegía la posible aparición de un heredero real que reclamase la devolución del inmueble tanto al primer heredero como al comprador. Como es de imaginar, todo ello repercutía de forma perjudicial tanto en el tráfico jurídico de la sucesión de colaterales y extraños como en el plano más puramente económico y financiero.

Así se podría destacar por un lado la exigencia de las entidades financieras al comprador de constituir garantía por el importe del préstamo a otorgar hasta que transcurriese el plazo de dos años o en su defecto la obligación de firmar un seguro de caución  y  de otro, el alto riesgo asumido por el comprador que soportaba el pago de las cuotas del préstamo con la incertidumbre de no saber si podía perder su vivienda.

Dado el avance en materia de comunicación telemática entre notarios y que el hecho que propició en su momento la regulación de esta situación se considera superada, la supresión del referido artículo resulta del todo acertada y más en el especial momento que vivimos con el gran volumen de sucesiones derivadas de la pandemia COVID-19 vaticinándose una agilización en la compraventa de los inmuebles que estaban gravados con esta carga.

En cuanto a su aplicación, entiende, la doctrina mayoritaria, que dicha supresión afectará  también  a las sucesiones causadas antes de su entrada en vigor y respecto de las cuales no se hubiese promovido contienda judicial y anotada la demanda.

En Mendez Padilla Abogados & Asociados somos especialistas en sucesiones y donaciones así como en procedimientos sobre propiedad, posesión y transmisión de inmuebles

 

Marina Cañadas Frutos

Graduada en Derecho

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