La actual tendencia inflacionista plantea para el sector de la promoción y la construcción la necesidad de prever herramientas contractuales que permitan revisar los precios acordados.
Recientemente de ha organizado un seminario jurídico en Madrid, bajo el título «Revisión de precios en contratos de obra» para tratar la problemática de la inflación y su repercusión sobre los costes de producción en las obras, lo cual está generalizando la inclusión de cláusulas de revisión de precios en los “contratos de obra”.
En los despachos de abogados que tenemos vinculación con el mundo de la promoción inmobiliaria y de la construcción se ha podido constatar la implantación de cláusulas específicas de revisión de precios como consecuencia de las variaciones, a veces elevadísimas, de los materiales de construcción que producen una gran inseguridad para una ejecución que suele durar varios años, lo que implica, lógicamente, una gran incertidumbre y aún más en estos momentos.
Pero esta situación se está produciendo para los contratos de “futuro” que se están firmando ahora; ahora bien:
¿Qué ocurre con los contratos de obra firmados antes de la crisis inflacionaria respecto de obras que se están ejecutando en la actualidad?
Pues bien, ante es esta tesitura algunos de los juristas ponentes han puesto de manifiesto que resulta fundamental que las partes del contrato prueben que actúan con buena fe y estén abiertas a encontrar soluciones amistosas para resolver los conflictos surgidos por estos incrementos de costes, así como evitar incumplimientos contractuales e ir recopilando pruebas que pueda ser aportadas en un posible juicio, pues ello será determinante para obtener una Sentencia favorable.
Igualmente, se analizaron las posibles soluciones que tienen los contratistas para evitar que el cumplimiento del contrato les suponga una pérdida económica, y cuándo hay base para una reclamación de revisión de precios y, en su caso, cuáles son los pasos para tratar de reequilibrar el contrato.
En este sentido cabe tener en cuenta que alguna corriente de los profesionales intervinientes abordó las cuestiones legales acerca de cuándo es posible acudir al principio rebus sic stantibus para renegociar un reajuste de las condiciones económico-financieras del contrato, que, por supuesto no se podrá plantear nunca cuando exista un contrato de obra a precio cerrado. En este punto, se mantenía que para invocar la cláusula rebus sic stantibus:
“no puede existir una cláusula de revisión de contrato y sólo opera en los contratos de larga duración en los que se prevé que pueden cambiar las circunstancias».
De este modo, los requisitos para activar esta figura son:
- Que exista un cambio sobrevenido y extraordinario de las circunstancias en las que se firmaron el contrato.
- Que la situación sea imprevisible.
- Que provoque una grave desproporción en las obligaciones de las partes.
- Y que no se disponga de otros medios para mitigar la situación, entre otros.
En este orden de cosas, se dejó expresa constancia en esta jornada de la importancia de la buena fe de las partes de cara a posibles controversias ya que, como puso de manifiesto alguno de los ponentes, “la CCI (Corte de Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional), al resolver sus disputas, en el 90% de sus casos tiene muy en cuenta la buena fe”, advirtiendo de que “no hay que caer en la trampa de incumplir el contrato, pues el juez o el tribunal arbitral lo tienen muy en cuenta a la hora de resolver el litigio.»
Lo que también se puso de manifiesto es que, en palabras de otro ponente, “por muy bien que se plantee un contrato, es imposible que contenga todas las circunstancias que se pueden dar a lo largo de la ejecución de una obra”, por lo que incidió en la importancia de la prueba y de documentar todo lo que ha ido pasando, pues “no se trata sólo de tener razón, sino de poder demostrarlo.».
Lo cierto es que actualmente se están incluyendo estas “cláusulas de revisión de precios” en la gran mayoría de los contratos de obra que se están firmando. Y desde hace ya algunos meses, lo que podemos ratificar desde Méndez Padilla, Abogados y Asociados, S.L.P, ya que el Derecho Inmobiliario es una de las áreas de servicios profesionales más arraigada en nuestro bufete de abogados, con asesoramiento a numerosos promotores y constructores desde la creación de nuestro despacho.
