La actual crisis económica provocada por la pandemia de la COVID-19 obliga a los abogados no solo a aplicar las medidas que ofrece el Gobierno sino también a buscar alternativas legales a las que se puedan acoger la gran mayoría de los arrendatarios.

En anteriores entradas en nuestro blog, analizábamos las medidas que para los autónomos y pymes arrendatarios contiene el Real Decreto-Ley 15/2020, cuando estos cumplan ciertos requisitos, consistentes en una moratoria en el pago de las rentas, en determinadas circunstancias.

Estas medidas que, consideramos insuficientes, no alcanzarán a todos los arrendatarios, resultarán exiguas para los que se puedan beneficiar de ellas y en cierto caso, son medidas vacías de contenido, como el hecho de que no se incluya la obligación para la parte arrendadora que no tenga la condición de empresa o entidad pública de vivienda, o de gran tenedor, de atender a la solicitud del arrendatario.

Ante la suspensión del ejercicio de la actividad en muchos locales decretado por el Gobierno, gran parte de los arrendatarios no pueden desarrollar su actividad siéndoles imposible gozar del uso útil del inmueble objeto del contrato. Con lo cual, un simple aplazamiento en el pago supone un mero parche a corto plazo que no compensará la ausencia de ingresos mientras no se pueda abrir el negocio. Un aplazamiento tampoco resultará útil ante el previsible descenso en los ingresos que sufrirán los arrendatarios tras la apertura, siendo necesario, partiendo del equilibrio de las prestaciones, establecer una correlación entre las rentas y la caída de la facturación, que se prevé en muchos sectores.

Por tanto, al margen de la regulación del citado Real Decreto, existe la posibilidad de obtener una reducción en la renta mensual, para lo que debemos servirnos de otras normas, principios generales del derecho y jurisprudencia que puedan suplir las deficientes medidas establecidas, como será la invocación de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, del Código Civil o de jurisprudencia como puede ser la invocación de la cláusula rebús sic stantibus.

De esta forma, son los arrendatarios quienes deberán instar a los arrendadores para que, sin perjuicio de los aplazamientos que se establezcan, se efectúe una reducción del importe de la renta atendiendo a las circunstancias del caso tras la reanudación de la actividad, y mientras estos arrendatarios no puedan abrir su negocio, no deberían serles exigibles estas rentas, al menos, en las mismas condiciones que las inicialmente pactadas.

En definitiva, recomendamos que se trate de alcanzar un acuerdo extrajudicial encaminado a unas nuevas condiciones más equilibradas en cuanto a la renta mensual, comenzando por remitir una comunicación fehaciente al propietario del inmueble y, únicamente cuando la postura del arrendador resulte intransigente, acudir a la vía judicial para solicitar una modificación de las condiciones contractuales, debido al cambio de circunstancias, su imprevisibilidad, y en mayor medida la excesiva onerosidad que supone para el arrendatario cumplir con la prestación debida.

 

Rafael Roldán Álvarez-Claro

Abogado