A estas alturas, a nadie le resulta ajena, la creciente regulación y debate que se sucede en
España en torno a las viviendas y apartamentos turísticos.
Por ejemplo, recientemente se ha modificado la regulación en la Comunidad Autónoma de
Andalucia, relativa a los apartamentos y viviendas de uso turístico. Así, se ha aprobado el
Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de
viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la
Comunidad Autónoma de Andalucía). https://www.juntadeandalucia.es/boja/2024/24/50
Este Decreto 31/2024, modifica ciertos aspectos del Decreto 28/2016 que regula las viviendas
de uso turístico y del Decreto 194/2010, que regula los apartamentos turísticos. Es más, con
la reciente publicación del Decreto 31/2024, de 29 de enero, se ha dado un giro importante en
lo que respecta a las viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Andalucía, que
al igual que en el resto de España, se están preocupando por regular y tratar de limitar este
fenómeno que se extiende por todo el territorio español, como es la proliferación de
apartamentos y viviendas turísticas, que pueden provocar problemas vecinales de convivencia
o de reducción de la oferta de viviendas en arrendamiento de larga duración.
Relacionado con esta nueva norma, y atendiendo a la normativa que se vienen aprobando por
todas las Comunidades Autónomas, y sobre todo atendiendo a la jurisprudencia que interpreta
esta normativa, podemos afirmar que, pese a que se ha extendido la creencia de que para el
desarrollo de la actividad turística, únicamente se requiere autorización autonómica sectorial
turística, lo cierto es que la actividad de vivienda de uso turístico debe contar con el título
municipal habilitante, y la falta de dicho título puede llevar al cese de la actividad por
incumplimiento de la normativa urbanística vigente.
Así lo establece, el Tribunal Supremo (STS 19 de noviembre de 2020), en la que expone que:
“…nos encontramos ante “una razón imperiosa de interés general” que habilitaba, a la
Administración local, para someter a las VUT de referencia, a una calificación o régimen de
usos urbanística, como el contenido en la Modificación del PGOUB, que no va encaminado -en
modo alguno- a la exclusión de la normativa europea y española sobre competencia, sino, más
al contrario, a posibilitar la efectiva conciliación, de la citada y lícita actividad económica del
alquiler vacacional, con la organización del régimen interno de la ciudad, posibilitando la
convivencia residencial estable y habitual con una actividad caracterizada por su transitoriedad
y falta de permanencia, al responder a circunstanciales necesidades alojativas”.
En definitiva, es preceptivo solicitar licencia en cumplimiento de la Ordenanza para la
Apertura de Actividades Económicas, sin que la inscripción el Registro de Empresas Turísticas
exima al interesado de la obtención de la preceptiva licencia municipal.
Además, ha de señalarse que tratándose de un uso urbanístico distinto al uso residencial como
es el uso terciario previamente a la obtención de la licencia de actividad se precisa una
licencia de naturaleza urbanística, la licencia de cambio de uso para variar aquel uso
urbanístico que se poseía en virtud de la licencia de primera ocupación, como era el uso
residencial a un uso distinto como es el uso terciario.

Rafael Roldán

Abogado

 

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