El Gobierno ha aprobado una moratoria que afecta al pago de las rentas por alquiler de locales comerciales debido a la cuarentena obligatoria por la crisis sanitaria provocada por el COVID-19 y que pueden solicitar autónomos y pymes que cumplan los requisitos necesarios.
El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, ha establecido una serie de medidas para los autónomos y pymes arrendatarios cuando cumplan determinados requisitos, medidas consistentes en una moratoria en el pago de las rentas, en determinadas circunstancias.
Así, tenemos que en el citado RD Ley se establece que los autónomos y/o pymes arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda o de industria, que cumplan los requisitos previstos en el artículo 3 del RD Ley 15/2020, podrán solicitar de la persona arrendadora una moratoria en el pago de las rentas, si bien hay que distinguir dos supuestos:
- Cuando la arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RD Ley, la arrendataria podrá solicitar una moratoria que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. Dicha moratoria en el pago de la renta arrendaticia se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años.
- Cuando el arrendador sea distinto de los anteriores, y el autónomo o pyme cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. Aunque realmente no queda claro en dicho RD Ley que este aplazamiento se pueda aplicar de forma automática y en qué forma le vincula a la parte arrendadora dicha solicitud. Todo apunta a que lo que se pretende es que se produzca un acuerdo ante el arrendador y el arrendatario, al permitirse en el marco de ese “acuerdo” disponer libremente de la fianza prestada para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
¿Cuáles son los requisitos que deben cumplir autónomos y pymes para solicitar la moratoria en el pago de la renta de alquiler?
Por su parte los autónomos y pymes arrendatarios, para poder acogerse a las medidas anteriormente referidas, deberán cumplir determinados requisitos que se recogen en el art. 3 del RD Ley, y que son los siguientes:
- En el caso del autónomo, estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma.
- En el caso de la pyme, que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, citamos de la propia ley:
1. Podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados las sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Las sociedades perderán esta facultad si dejan de reunir, durante dos ejercicios consecutivos, dos de las circunstancias a que se refiere el párrafo anterior. - Y, además, para ambos casos:
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de estado de alarma.
- En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3, se acreditará por el arrendatario ante el arrendador mediante la presentación de la documentación que se recoge en dicho RD Ley.
En último lugar hay que tener en cuenta que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el citado artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Esperamos que esta información os resulte útil y os invitamos a aportar vuestras impresiones en los comentarios. Igualmente quedamos a vuestra disposición para cualquier duda que podáis tener al respecto.
Análisis del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Primeramente, en la exposición de motivos de este Real Decreto, el Gobierno realiza un encaje de bolillo a medida de la cláusula «rebus sic stantibus» a la cuál, dota de una regulación específica desvirtuando la línea jurisprudencial actual con respecto a la situación que está acaeciendo en España, así pues cito literalmente “ante esta situación procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.
La aplicación de dicha cláusula con respecto al arrendamiento de local se me antoja complicado, primero, porque se da la circunstancia de que el arrendador está cumpliendo con su obligación, es decir, respeta la posesión y uso del arrendatario, por ello, no creo razonable que se le traslade al arrendador la carga de la imposibilidad de apertura de los locales y su bajada de ventas como consecuencia de la crisis.
Debemos tener en cuenta que durante todo este tiempo lo que el Gobierno ha prohibido a través de su RD Ley del Estado de Alarma ha sido la apertura al público de los locales, no la posesión y ocupación de los mismos.
Por ello, hay que valorar si la imposibilidad de apertura del local al público durante un espacio temporal determinado representa una contingencia de tal calado que pueda llegar a alterar las bases del negocio, de tal forma que frustre la prestación económica del contrato, alterando igualmente con este enfoque la conmutatividad del contrato, creando un desequilibrio importante entre las partes.
La finalidad pretendida con este Real Decreto Ley es obligar a la parte arrendadora a asumir una moratoria en el pago de su alquiler -sin tener derecho a ningún tipo de indemnización, penalización ni devengo de intereses-, desvirtuando de toda manera la finalidad que le atribuye la Ley de Arrendamientos Urbanos a la fianza -utilizándola en este RD Ley como medio de pago total o parcial de alguna mensualidad- en caso de falta de “acuerdo” entre las partes, lo que no queda claro es de qué manera ni de qué forma va a vincular esta moratoria a la parte arrendadora ya que, no pueden compeler a la parte arrendadora a aceptar la imposición de dicha medida de manera automática.
Recordemos que, de los contratos de arrendamiento se desprende de su propia naturaleza que son contratos de tracto sucesivo, desvirtuando de esta manera la propia naturaleza del contrato e, igualmente, lo que genera este RD Ley es una inseguridad jurídica y material para los propietarios de dichos inmuebles que tienen en alquiler, puesto que, el RD Ley presupone que no van a tener de ninguna manera problemas de liquidez, cuando en una mayoría de casos los propietarios de dichos inmuebles serán entidades mercantiles dedicadas a la explotación de dichos inmuebles o, en su caso, personas físicas que de igual manera pueden verse afectados por esta crisis y por la moratoria en el pago de sus arrendamientos.
Igualmente, resulta reseñable conocer qué autónomos o pymes se pueden acoger a esta medida y bajo qué paraguas, así pues, estable el RD Ley que se podrán acoger los autónomos que estén dados de alta como tal en la fecha de la declaración del estado de alarma y, en el caso de las pymes, aquellas que no superen los límites establecidos en el artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital, qué hace referencia a aquellas entidades que pueden formular balance abreviado, con lo cuál, me atrevería a señalar que serán en torno al 70-85% -si no más- de las entidades mercantiles de España, ya que una gran cantidad de entidades mercantiles no superan en dos ejercicios consecutivos los parámetros que establece dicho artículo, que son:
a) Aquellas cuyas partidas de activo no superen los cuatro millones de euros.
b) Aquellas cuyo importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Aquellas cuyo número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio anterior no sea superior a cincuenta.
Ahora, vamos a proceder lo que en mi punto de vista tiene todavía más importancia, y es cuáles son los requisitos para poder acceder a esta moratoria del alquiler, así pues, en los artículos 3º y 4º se establece lo siguiente:
Tanto para autónomos como para pymes:
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de estado de alarma.
• O, en el supuesto que su actividad no haya queda suspendida, deberán acreditar la reducción de facturación en el mes anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
El cumplimiento de estos requisitos establece el RD Ley que se acreditará por parte del arrendatario al arrendador mediante la exhibición de la documentación contable y una declaración responsable, igualmente, establece que “aquellos arrendatarios que se hayan beneficiado de dicha moratoria en el pago de la renta sin reunir los requisitos exigidos en el artículo 3º, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados de la aplicación de esta medida”. Pero claro, resulta relevante señalar que no alcanzamos a entender cómo se van a hacer responsable de dichos daños y perjuicios o diferentes gastos, si dichos arrendatarios en un futuro se encuentran en fase de concurso -ya sea voluntario o necesario- o en una posible causa de disolución obligatoria de la sociedad, como se recogen en el artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital -lo cuál, no va a ser nada extraño-, por tanto, el arrendador se encontrará en una situación en la que más allá de que pida el desahucio judicial del arrendatario -con el tiempo que conlleva hasta el lanzamiento-, seguramente tampoco vea satisfecho su crédito.
Por ello, considero que debería de haberse ceñido esta medida impositiva a aquellas sociedades que, aún realizando balance abreviado tengan que realizar auditoría de sus cuentas, como se recoge en el artículo 263 de la Ley de Sociedades de Capital, cierto es, que supondría el acceso limitado a esta medida de un porcentaje mucho menor de entidades mercantiles y autónomos, pero daría cierta seguridad al arrendador frente a la moratoria de los pagos como al cobro del arrendamiento, sin contar que una cuentas auditadas dotan de “mayor confianza” de cara a los acreedores.
Hola Javier! Muchas gracias por tu comentario, en el que realizas un análisis muy acertado.
A nosotros, particularmente, nos llama la atención que cuando el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, lo único que puede hacer el arrendatario es solicitar esa moratoria, pero no se establecen las consecuencias ante una negativa del arrendador, por lo que ciertamente del artículo 2, parece que está vacío de contenido.
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