La comisión de apertura de un crédito hipotecario es el nuevo frente de batalla contra las entidades financieras avalado por una reciente sentencia del TJUE.
Recientemente hemos tenido conocimiento de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de fecha 16 de marzo de 2023, dictada en el asunto C-565/21. La petición de decisión prejudicial tiene por objeto la interpretación de los artículos 3 a 5 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.
El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 dispone lo siguiente:
«Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas cuando, contrariamente a las exigencias de la buena fe, causen en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.»
A su vez el artículo 4 de la misma Directiva expresa:
«Sin perjuicio del artículo 7, el carácter abusivo de una cláusula contractual se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios que sean objeto del contrato y considerando, en el momento de la celebración del mismo, todas las circunstancias que concurran en su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato, o de otro contrato del que dependa.
La apreciación del carácter abusivo de las cláusulas no se referirá a la definición del objeto principal del contrato ni a la adecuación entre precio y retribución, por una parte, y servicios o bienes que hayan de proporcionarse como contrapartida, por otra, siempre que dichas cláusulas se redacten de manera clara y comprensible.»
La petición de decisión prejudicial se presentó por parte del Tribunal Supremo en el contexto de un litigio surgido entre la entidad Caixabank,S.A. y un consumidor, en relación con la supuesta abusividad de la cláusula de comisión de apertura de un contrato de crédito con garantía hipotecaria.
La publicación de la mentada Sentencia supone un hito importante por cuanto que modifica la jurisprudencia del Tribunal Supremo que hasta ahora había considerado que la cláusula de comisión de apertura, al formar parte del objeto principal del contrato (precio), no estaba sujeta al control de abusividad de los contratos.
En la actualidad tras la Sentencia de fecha 16 de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) manifiesta que la comisión de apertura NO forma parte del «objeto principal del contrato», expresando a su vez lo siguiente:
«Las cláusulas que definen el objeto principal del contrato deben entenderse como las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio, respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual, no están incluidas en dicho concepto.»
Asimismo, el TJUE manifiesta que:
“El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este».
En consecuencia, el TJUE afirma que el artículo 5 de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que, para valorar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, el juez competente deberá comprobar, a la vista de todos los elementos de hecho pertinentes, que el prestatario está en condiciones de evaluar las consecuencias económicas que se derivan para él de dicha cláusula, entender la naturaleza de los servicios proporcionados como contrapartida de los gastos previstos en ella y verificar que no hay solapamiento entre los distintos gastos previstos en el contrato o entre los servicios que estos retribuyen.
En definitiva, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sentenciado que la cláusula de apertura de los créditos hipotecarios, que establece el abono de una comisión para el banco, no forma parte del objeto principal del contrato, es accesoria, y está sujeta, por lo tanto, al control de abusividad. Por consiguiente, en última instancia serán los tribunales españoles a los que les corresponde valorar el carácter comprensible y claro de la cláusula, y valorar si se trata de una cláusula abusiva o no.
La publicación de la reciente Sentencia del TJUE no supone la desaparición de esta cláusula, sino que obliga a las entidades bancarias a ser transparentes a fin de que dicha comisión no se solape con otros gastos, como los de gestión y estudio. Es decir, se tiene que valorar si responde a algún servicio específico realizado por la entidad bancaria. Y si fuese así, sería válida.
De todo ello se colige, que esta nueva interpretación proveniente del Tribunal de Justicia de la Unión Europea abre la puerta a nuevas reclamaciones en materia de comisiones de apertura en la concesión de préstamos hipotecarios, siempre que concurran los elementos necesarios para considerarla como cláusula abusiva.
En Méndez Padilla Abogados & Asociados permaneceremos atentos a la evolución de este nuevo escenario en los tribunales españoles. Y, por supuesto, si crees que la comisión de apertura incluida en tu hipoteca no es transparente puedes contactarnos para que la estudiemos.
